二手房|2022年，第一个放开“限购”的二线省会诞生( 二 ) 北京市

虽然房价并未出现大幅回调，但市场成交严重萎靡，一旦“有价无市”成为现实，再高的房价最终都无法维持。要知道，这些省会楼市库存，基本都创出了新高。

数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全线超出12个月的警戒线。

2022年住宅库存最高的20个城市这意味着，即使未来新房全部暂停上市，在这些城市，至少也有1-2年时间，才能卖完已有的房子。楼市走冷，对土地市场的影响可谓立竿见影，卖地收入不可避免走入了低谷。日前，福州进行首轮土拍，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，在成交的12块土地中， 8块都是底价成交。值得关注的是，这一轮土拍，基本都是国企进行兜底，鲜见民企的身影。 03相比楼市，这些省会的经济基本面也面临一定压力。作为省会，这些城市都不乏强省会的底气和意图，但经济与一线和强二线相比仍有一定差距。最先松绑的郑州，曾面临洪涝、疫情的双重冲击， GDP增速跑输全国。 2021年，郑州GDP为1.27万亿，同比增长4.7% ，增速在万亿城市中仅高于西安，处于垫底位置。（参阅《大洗牌！全国TOP50城市GDP排行》）
取消限售的哈尔滨，经济长期在低位徘徊，而人口流失的速度有增无减。

2021年，哈尔滨GDP为5351.7亿元，不及山东临沂、陕西榆林、浙江金华等普通地级市。

要知道，早在20年前，哈尔滨GDP一度位居全国TOP20之列。比经济形势更严峻的是人口。
2010-2020年，哈尔滨常住人口从1063.6万减少到1000.9万，人口萎缩62.7万，成为全国唯一人口负增长的省会城市。与郑州、哈尔滨相比，福州经济发展势头正猛。

2021年，福州GDP达1.13万亿，不仅跃居全国20强，而且时隔20多年首次超过泉州，跻身全省首位。

这是强省会、强都市圈战略助力的结果，这在《官宣！第5个国家级都市圈来了》中有详细论述。对于福州来说，如何更进一步，巩固全省第一大市之位，稳定房地产恐怕也是其中不可或缺的一环。

04与二线省会相比，三四线城市的压力更大。二线省会普遍都出台过严格的楼市调控政策，市场正常需求遭到一定抑制，而松绑本身就是一种“武器” ，对市场能起到一定刺激作用。三四线城市，本身就没有多少调控可言，既无限购也无限售，门槛本来就已低到地板上，所以借松绑来释放政策利好的空间几乎不存在。这是一方面。更严重的是，三四线城市的楼市普遍创下历史新高，去化周期超过2年乃至3年的不是孤例。数据显示，一线城市去化周期为12.96个月，二线18.05个月，三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位。
根据克尔瑞数据，全国去化周期最高的10个城市：

防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海。

其中，防城港的去化周期超过90个月（7-8年），堪称历史之最。
?2022年2月末去化周期TOP20城市
这背后的原因同样不难理解。一方面，三四线城市的经济基本面普遍较弱，且面临人口持续流出的严峻压力。另一方面，棚改货币化基本已经收官，维系三四线高房价的最大支撑不复存在。因此，面临经济、人口基本面之变，即便出现全国范围内的大松绑，对三四线城市的提振效应也相对有限。 05楼市核心政策频频“突围” ，释放了什么信号？正如《中国城市大趋势》一书所分析的，楼市是典型的政策市。大涨必有调控，遇冷必有松绑，这是颠扑不破的铁律。且不说2022年5.5%的GDP增长目标，本身就预示着房地产不能成为拖累。而面对疫情冲击、地缘冲突的“黑天鹅” ，房地产的重要性更是有增无减。毕竟，这一轮疫情冲击之大，超乎预期。不仅全国经济第一大市上海成为“重灾区”之一，众多万亿经济强市更是被席卷其中，稳增长面临前所未有的压力。