|谢逸枫：10月74座城二手挂牌房价破万！德宏崇左潮州泉州猛涨
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文/谢逸枫
过去20年 ， 笔者一直坚持一个观点 ， 决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策 。 其次才是供需关系、土地、人口 。 最后是货币 。 中国楼市调控问题 ， 依然是由于政策无法解决市场供需关系的波动 ， 人口的集中与资金的进入、土地错破的大中城市 ， 供需不平衡 ， 住地供求不平衡 ， 土地供应与销售、人口、需求不匹配 。
破解房价上涨之谜 ， 光是房住不炒、住房制度（住房保障、租赁住房、共有产权住房）、房地产税、长效机制不够 ， 问题的根子在一级土地市场 ， 必须化解土地制度 ， 放开土地市场 ， 住宅用地比例超60％ 。 其次一二级土地市 ， 供地与销售匹配 ， 供地与人口匹配 ， 土地储备的土地开发速度与购房需求匹配 。 最后是融金端、销售端、需求端的政策完善 。
全国房价行情（数据范围为315个城市（全国687座城）、住宅、二手房、挂牌）显示 ， 2021年10月房价破万元一平方米的城市由6月81座城上到7月75座 ， 再回升到8月80座 ， 9月80座 ， 又回落10月74城 。 10月环比上涨120城 ， 下跌195城 ， 同比上涨151城 ， 下跌164城 。 说明房价下降的城市越来越多 ， 房价上涨的城市越来越少 。
值得注意的是10月全国二315个城市住宅二手房挂牌房价环比、同比前10名的城市 ， 房价涨幅回落 ， 涨势放缓 ， 意味着挂牌房价已经由涨转跌 ， 并且部分城市跌幅比较大 。 主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强 ， 同时是受供需、结构性的影响 。
其一是二手房指导价城市有望扩容：预计达到30座城市以
北京 ， 作为全国第15座出台二手房指导价的城市 。 深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京 ， 已经出了二手房指导价 。 预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价 ， 特别是住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市 。
尽管都在效仿深圳 ， 由于覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度 ， 各有不同 。 这些细节的差异 ， 最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果 。 宁波只是针对热点学区房开展了二手房官方指导价 ， 成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等 ， 都是针对部分小区 ， 覆盖力度都不如深圳 。
上海虽然没有发布二手房官方指导价 ， 但出台了二手房价格核验 ， 和二手房官方指导价异曲同工 。 所以也将其列入其中 ， 而且上海的价格核验是覆盖全市 。 从指导价的打折力度来看 ， 深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价 ， 普遍打了七折 ， 力度是最大的 。 后来绍兴、广州和东莞的力度 ， 也追齐了深圳 。
宁波普遍打8折 ， 成都普遍打八五折 ， 西安普遍打七五折 ， 力度都不如深圳 。 以上15个城市 ， 最早出台的是在今年2月份 ， 最晚出台的是在9月底 。 二手房成交量 ， 15个城市全线下跌 ， 其中深圳跌幅最透彻 。 需说明一下的是这些城市二手房全线下跌 ， 并非二手房官方指导价一个因素 ， 还有信贷政策收紧叠加 。
在信贷都收紧的背景下 ， 15个城市谁的跌幅越大 ， 说明二手房官方指导价发挥的效果越显著 。 从数据可以看到 ， 9月份深圳的二手房同比去年成交量下跌了80% 。 其实10月份深圳的二手房成交量已经公布 ， 仅为1605套 ， 继续下跌 。 这一成交量创下了2012年3月以来的最低值 ， 也就是创近十年以来新低 。
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