楼市|金山福晟弘府，对面烂尾，二手挂牌3W，怎么看？福州|二手房

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今天再来聊一个二手项目，就是位于金山北侧的福晟弘府，项目高层住宅，一半交房，一半依然还在烂尾复工中折腾，目前也出现了挂牌，下面看看。
项目情况项目位于金山大道北侧，土地年限较短， 2065年到期，规划了别墅+高层，不过都是独立分区。其中高层住宅，规划5栋：西边3栋，东边2栋，全部定位复式产品。

2018年8月12日：69#楼开盘，共计87套，备案均价27359元/㎡，开盘去化85套，去化率98%
2018年9月8日：70#楼开盘，共计88套，备案均价26737元/㎡，开盘去化87套，去化率99%
2018年12月22日：68#开盘，共计72套，备案均价25791元/㎡，开盘去化 71套，去化率 99%
2019年4月17日：72#开盘，共计100套，备案均价25650元/㎡，开盘去化100套，去化率约100%
2019年05月29日：71#开盘，共计96套，备案均价27635元/㎡，开盘去化69套，去化率约72%

分析：这几年金山新盘也有几个，如果说到红盘，可能很容易想到前两年的榕心映月，但是作为更早的红盘，当属位于金山大道北侧的福晟弘府。
项目共5栋高层住宅，每次都摇号上市，全部定位复式产品，前4次都做到了接近日光的数据。
对于项目而言， 2018年8月上市，当时福州开启了摇号模式，虽然2018年楼市已经出现分歧，但是不少项目依然是捆绑，加价。
弘府首次开盘，就按照摇号政策，没有额外骚操作，规规矩矩的上市，基本每次都做到了非常好的去化。
去化分析对于项目的去化，均价2.6+W ，周边以老旧社区+工业区，土地年限短，可能很多购房者会疑问，为何会做到这么的去化？
项目定位复式产品，大量的房源集中在90平的面积段，定位成3-4房布局，同样是通过大面积倒板做到这样的赠送。
相当于235W可以在金山买一套三房复式纯商，这也就是项目，为何单价并不算非常有性价比，但是依然每次做到高去化。
当然还有部分原因在于2018年的楼市还有余温存在，加上当时的金山，整体新盘供应也非常少，南侧住宅区更是断供。

项目硬伤对于项目而言，最容易想到的硬伤，就是房企暴雷，确实这是最大的硬伤，虽然目前西区的高层已经交房，但是对面东区两栋依然没有复工的迹象（虽然还是看到不少报道复工，但是实际依然没有太好的进展）。
除了房企的硬伤外，项目当时还未交房，就已经公布了划片，附近的仓六小，小学在橘园洲四中过渡，当时也算是加分项，毕竟橘四的升学率这几年都不错。
不过附近规划建设麦浦中学，当然这个中学也跟福州那些规划的学校一样，规划了多年，建设依然没有太大进展，当然这个学校一旦建成，仓六小基本上可以确定会划片进去，橘四的优势也就消失。
除了教育外，项目周边有三条地铁线， 2、4、5号线，虽然地铁不少，但是距离都在1公里左右，可以说也是比较尴尬。
除此之外，项目周边依然是大面积工业区，加上项目西侧就是民房，整体的城建+生活气息比较一般。