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芸公子 ， 85后小阿姨 ， 资深房产投资人 ， 痴迷于房产研究 ， 考察过上百个城市 ， 成功穿越过多轮楼市牛熊 ， 数次成功预测了房价的上涨走势 ， 这是公子带你买房的第3年 ， 用知识的杠杆撬动你的人生！
01#
北京楼市蠢蠢欲动 ， 高手教你如何置换！
提问：芸老师 ， 目前有俩问题 ， 北漂（已迁户天津）俩个月后北京满社保5年有购房资格（工作北京 ， 有自住需要） ， 环京三套（武清俩套目前大概300其中一个有贷款60 ， 廊坊市区一套目前大概400 ， 有贷款100） ， 手里可挪动资金200—300左右 ， 考虑到目前环京楼市的低迷 ， 其目前价格与之前的高位比很不是理想价位…
问题一 ， 目前已芸老师你对北京及环京的看法 ， 我目前是否要及时卖环京买北京 ， 还是再等等或用手里的仅有资金先买北京远郊的…
问题二 ， 之前也看了几套北京的房子 ， 其中同一小区板楼 ， 同一户型 ， 楼层差别不大 ， 一个东西向简装报价700 ， 一个南北向精装修报价860（虽然个人偏向于南北 ， 可这俩个价格差距还是很大的...） ， 如果这俩个空少你选其一 ， 会选那个？谢谢
回答：北京蠢蠢欲动 ， 如果我是你的话我会卖掉环京赶紧上车 ， 毕竟有自住需求 ， 过十年回过头来看中间置换过程是赚了点还是赔了点其实都无关紧要 ， 只要接下来自己多赚钱 ， 就都不是事 。
700东西向和860南北向可能还确实是700东西向当前性价比更高一点 ， 但谁会在意这个呢 。
如果自住的话 ， 700东西向根本就不纳入考虑 。
有时候 ， 之所以乱花迷人眼 ， 是因为没有找准主要矛盾 ， 就被一些无关紧要的细节牵着鼻子走 ， 陷入了纯粹性价比精算的牢笼 ， 忽略了什么才是能带来最大人生幸福感的东西 。
02#
真正影响商铺上涨的风险因素 ， 被我找到了
内行人揭秘：提问：你好！我想投资商铺 ， 想问一下大智路京汉城市广场有没投资价值 ， 头三年包租 ， 回报分别为4% ， 5% ， 6% ， 其中第一年和第二年的租金可以在购房时直接抵扣房款的 ， 贷款利率是5.39（有营业执照） ， 第三年业主才能收到6%的租金 。
问题1.这个项目可以吗？
2、一楼底商8万至9万单价值得吗？
3.包租靠谱吗？
4.附近的融创融科广场也有商铺 ， 哪个项目好一些？急急急！谢谢芸老师尽快解答！
回答：商铺能不能买 ， 除了关注位置 ， 人流量之外最重要的是运营商的能力 ， 一般来说租售比在5%以上是可以入手的 。 商铺的逻辑是收租 ， 如果达不到这个标准 ， 就去亏本的 ， 且商铺后期交易税费高 ， 不易出手 。 要买商铺建议入成熟社区的1层看看 ， 面积不要太大 ， 50平内最佳 。
之前有圈友遇到买商铺被坑的经历 ， 签合同的时候开发商承诺返租 ， 但是后期并没有返租 。 因为商铺销售和后期运营的是2家公司 ， 互不相干 。 还需要考察附近其他商铺 ， 租金是否能到5%以上 ， 关系到返租合同到期之后的持续盈利能力 。 建议调研好数据再对比哪个性价比高 。
03#
再说一遍 ， 买房不要轻易找人代持
提问：芸老师好 ， 新上海人 ， 已经购房一套被限购 ， 请问通过给外地父母连续购买五年上海社保的方式来获得新的房票可行or值得吗？另外就是国外有个表弟是外籍 ， 通过他外籍身份来代持的呢？感谢
回答：不要代持 。 代持有一定风险 ， 买房最重要是安心 ， 买完不操心 ， 安心睡觉很重要！
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