房产中介|这些城市，房子盖的太多了债权人|民事纠纷

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昨天一个朋友问我，怎么才能让房价迅速降下来？
有人说，这还用问，当然是调控。
的确， 2021年，二手房指导价出台，成为众多城市楼市的梦魇，就连不可一世的炒房第一城深圳，也被立斩于马下，学区房一夜掉价几百万，至今缓不过来。
但我今天讲的，是比调控厉害一万倍的大杀器：
库存！
相对于调控打击房价的立竿见影，库存则是聚沙成塔，突然倒塌。
就像前几天，郑州出台调控新政19条，取消“认房又认贷”、启动棚改货币化、加大信贷投放，甚至打起了老年人的主意。
拼命救市，正是对近几年积累的大库存风险的恐惧。
不过市场上，也有用库存调控房价的。
比如重庆，三千多万人口，经济全国前五，按道理，这种底子的城市，房价早蹦到了4万/平米以上。
然而实际二手房均价才是1.2万/平米，江北、渝中这种核心区，均价也就是1.6万/平米。
背后的原因，正是当年黄市长提出的“大库存战略”——用漫山遍野的房子，淹没买房需求。
全国除了重庆、长沙这哥俩，其他城市都不敢这么玩。
道理很简单，房子太多，不值钱，开发商不敢拿地，地价就起不来，地方财政就会缺失一大部分收入，无异于自断命脉。如果需求不够，还可能导致楼市瘫痪。
一些城市深谙此理，这些年拼命想办法控制土地出量，维稳房价。
然而大多数还是玩砸了。
2月末，国家统计局公布数据显示，商品房待售面积同比去年增加0.6亿平方米，达到5.7亿平方米的高位，创下近6年来新高。
按照这个进度，再有一年多，就可以达到历史第一高位， 2015年的水平。
看到这里，你就明白了：
年后为什么，几大部门态度360度惊天大逆转，全国各地放开调控政策，银行开闸放水………
大库存对楼市影响深远，接下来会对一些城市造成不可逆转的重击。
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根据CRIC数据显示，全国库存消费周期已经增至19.5个月，一线城市12.96个月，二线城市18.05个月，同比涨幅都在40%以上，风险可控。
【房产中介|这些城市，房子盖的太多了】

而三四线城市，去化周期已经达到23.25个月，同比暴增了83%……
2年的去化周期，基本可以确定，三四线城市已进入跟2015年类似的高库存风险阶段。
但是不同于7年前的是，我国人均居住面积已经接近40平方米，三四线相对购买力也远不及当初。
也就是说，三四线没有消化能力，同时也无法大规模启动“棚改货币化” ，强制去消化。
这就像一个人得了病，但没法做手术根除，只能靠喝中药，需要时间养着，但时间却又不够用了。

在这里面，最恐怖的是防城港，这位广西老表，近几年借着北部湾城市群炒作，疯狂卖地，去化周期已经达到了90个月……

房产中介|这些城市，房子盖的太多了

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